Impuesto De Ventas En Transacciones Inmobiliarias

El Lic. Gonzalo Rojas, Asesor Legal de Quatro Legal, preparó el siguiente artículo que queremos compartir con los corredores de bienes raíces, agentes, dueños de propiedades y desarrolladores, que todavía tienen dudas sobre la obligación de cobrar y pagar el 13% de impuestos de ventas, sobre las comisiones pagadas como resultado de la venta de una propiedad. El artículo incluye el texto de una resolución del Tribunal Fiscal Administrativo. Por ley, el propietario que contrata el servicio de bienes raíces, es el responsable del pago del 13% del impuesto de ventas al gobierno, y el agente de bienes raíces es el responsable recaudarlo y entregarlo a Hacienda. Este es el artículo completo.

En los últimos meses, los corredores y agentes de bienes raíces han estado preguntando acerca de sus obligaciones tributarias, específicamente en relación con el pago del impuesto sobre la renta y el impuesto de ventas.

En cuanto al impuesto sobre la renta, parece que hay pocas dudas al respecto, excepto por encontrar la estrategia fiscal adecuada que varía de una práctica a otra y de una empresa a otra.

Sin embargo, el impuesto sobre las ventas es completamente diferente, ya que muchos corredores no lo aplican a sus comisiones, pues muchos clientes no están familiarizados con él y pueden cuestionar su legalidad, o porque hace que sus servicios sean más caros.

Normalmente, los corredores o agentes, preguntan si hay formas de eludir la aplicación del Impuesto de Ventas a sus comisiones o servicios, ya sea reportándolo como un servicio inmobiliario diferente o pasándolo como una forma de asesoramiento.

El artículo 1 de la “Ley del Impuesto General sobre las Ventas”, establece que los servicios inmobiliarios están gravados por el impuesto sobre las ventas, lo que significa que la actividad en sí está sujeta a esta forma de tributación. Además, el artículo 1 de las regulaciones del impuesto sobre las ventas, define «servicios inmobiliarios» como «todas las diligencias hechas por personas físicas o jurídicas para la compra y venta de bienes raíces pagados con una comisión».

Según la normativa indicada anteriormente, muchos corredores han interpretado que si producen una factura con una referencia diferente, es decir, «servicios inmobiliarios» o «servicios de asesoramiento», están exentos de cumplir con las obligaciones del Impuesto de ventas.

En ese ejemplo, el Tribunal Fiscal Administrativo, cuestionó a un agente de bienes raíces por no cobrar el Impuesto sobre las Ventas:

“… 1. Que no lleva razón la contribuyente al manifestar que únicamente es sujeto pasivo del pago del Impuesto sobre la Renta por sus actividades de asesoría profesional, esto por cuanto según nuestros registros ver folio 1 del expediente por medio del formulario N° 1412000599895 notificado al representante legal de la contribuyente el día 27 de junio del 2008, indica que inició la actividad de correduría de bienes raíces desde el 01 de octubre del 2004, así entonces al confirmar el funcionario tributario dicha situación procedió en virtud de ello a modificar la actividad económica de la intervenida pasando de servicios y asesorías en bienes raíces a correduría de bienes raíces, convirtiéndose así en sujeto pasivo del Impuesto General sobre las Ventas, siendo así atinentes todas las obligaciones que se generan a partir de dicha condición, estando entre estas la obligación de cobrar el 13% del Impuesto General sobre las Ventas cada vez que brindara sus servicios y consecuentemente debía entregar al fisco dichos montos(…)”

El caso anterior gira en torno a un contribuyente fiscal – agente de bienes raíces – que argumentó que su actividad económica solo estaba relacionada con el asesoramiento profesional en bienes raíces y, por lo tanto, solo estaba sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta y no del Impuesto sobre las Ventas. El Tribunal Fiscal Administrativo rechazó los argumentos basados ??en los documentos en los registros y presentó un caso.

La resolución explica que la obligación de pagar el impuesto de ventas por parte de los corredores de bienes raíces es obligatoria por ley, y no depende del nombre dado a los servicios en una factura o contrato, sino a las actividades reales realizadas que generaron los ingresos.

Es importante tener en cuenta que las Agencias Tributarias de Costa Rica tienen facultades legales para utilizar registros de impuestos anteriores, formularios y registros de impuestos, información pública como la publicidad, contenido de Internet, escrituras públicas y documentos privados, entre otros mecanismos, para respaldar que la actividad que generó los ingresos del contribuyente, está relacionada con bienes raíces, que fue pagada como una comisión y, por lo tanto, sujeta al pago del Impuesto sobre las ventas.

La entrada en vigencia del IVA (Impuesto de Valor Agregado) en Costa Rica trae muchas dudas sobre los impuestos en propiedades que se alquilen o venden en Costa Rica.

Ganancia de Capital
Desde el 1 de julio 2019 los bienes inmuebles, en Costa Rica, que se vendan pagarán el impuesto de ganancias de capital. Este impuesto equivale al 15% sobre la ganancia. La primera vez que se venda la propiedad después del 1 de julio, 2019 podrá escoger si pagar el 2.25% del valor de la propiedad o el 15% sobre la ganancia. Todas las ventas posteriores pagarán el 15% sobre la ganancia.

Impuestos en Alquileres

Alquileres residenciales:
En cuanto a alquileres de vivienda, pagarán un 13% IVA los alquileres que sean por un monto superior a 669,000 colones mensuales aproximadamente (el equivalente a 1.5 salario base). Aplica sobre la totalidad del monto cancelado mensualmente.

Alquileres comerciales:
En el caso alquileres de propiedades comerciales, aplica el 13% IVA a la totalidad del alquiler sin excepciones. Pequeñas y medianas empresas podrán tener un trato diferenciado si están registrados ante el MEIC.

Impuestos de Traspaso
El impuesto de traspaso seguirá siendo el mismo 1.5% sobre el valor de la transacción. Los honorarios de abogado permanecerán iguales, entre 1-2% del valor de venta de la propiedad.

Impuestos a comisión de corredor de bienes raíces
El pago de la comisión del corredor de bienes raíces también esta sujeta al pago del 13% del IVA sobre la comisión. Por ejemplo, si la comisión es $1000, entonces sería $1000+13%IVA para un total de $1130.

Sugerimos consulten con su abogado, asesor financiero y/o contador en temas relacionados a esta nueva ley y cómo se aplica a cada caso en particular.